Жилые комплексы в промзонах: зачем и как строить?

Жилые комплексы в бывших промзонах — выход для постоянно растущей Москвы с высокой плотностью застройки и отсутствием новых площадей. Эксперты компании ЗАО "Дон-Строй Инвест", которая строила ЖК «Сердце столицы» в промзоне «Магистральные улицы» и сейчас реализовывает проект на бывшем заводе «Серп и молот», рассказали, почему застройщики берутся за промышленные территории и какие сложности при строительстве испытывают.

Разногласия с собственниками земельных участков на территории промзон.
Территория промышленной зоны может принадлежать десяткам различных собственников. Например, большая часть промзоны "Серп и Молот" принадлежит одноименному заводу, но на этой же территории расположено более тридцати объектов других владельцев. Для гармоничной застройки и реализации планов комплексного развития застройщики пытаются выкупать площадки у мелких собственников, но часто сталкиваются либо с отказами, либо с многократно завышенными ценами. У владельцев таких участков обычно есть собственный мелкий бизнес, который, даже если не будет разрушен из-за потери места, понесет убытки. В таких случаях никакие концепции развития города не могут повлиять на собственника. Противоположная ситуация - противостояние интересов крупных собственников, занимающихся бизнесом, связанным с промышленностью, и интересов жителей. Такой бизнес может вредить жилой застройке. Одно из решений этой проблемы - создание уникальных для каждой зоны регламентов, определяющих направление ее развития и обязывающих собственников реализовывать только те проекты, которые будут соответствовать данному регламенту.
Освобождение промышленной территории
Освобождение пространства промышленной зоны от построенных там объектов и коммуникаций имеет свои особенности. Инженерные и транспортные коммуникации были рассчитаны для работы предприятий, но абсолютно не подходят для создания жилой или коммерческой зоны. Поэтому все объекты подлежат устранению. К тому же, имеющиеся постройки далеко не всегда легки в демонтаже. К примеру, производственные корпуса на заводе «Серп и молот», строившиеся с учетом нагрузки прокатных станов до 10 тонн на квадратный метр, имеющие крайне высокие показатели прочности, невозможно демонтировать обычной техникой. Для их сноса применяются особые технологии.
Создание инфраструктуры
В проект обновляемой промзоны входит развитие новых коммуникаций и подключение их к городским сетям, которые, в свою очередь, также не были рассчитаны на подобную нагрузку и требуют значительного усовершенствования. Вместе с созданием соответствующей транспортной инфраструктуры, это значительно увеличивает как и стоимость проекта, так и время его согласования с властями и непосредственной реализации.
Отсутствие современных норм проектирования
Большинство используемых в современном проектировании норм и правил были созданы в 20-30-х годах прошлого века и частично доработаны и изменены в 60-70-х годах. Нормы инсоляции, вообще, остались со времен борьбы с туберкулезом в начале 20 - го века и перестали быть актуальными. Сейчас нет современных регламентов, касающихся высотной застройки. Уникальные технические условия для каждого возводимого проекта разрабатываются и проверяются специальной комиссией, передающей их на утверждение Министерству строительства. Далее они рассматриваются еще одной комиссией, и, в случае отрицательного заключения, круг повторяется. Итоговое время рассмотрения проекта может достигать года.
Изменение вида разрешенного использования ЗУ
Отдельно были отмечены сложности, связанные с изменением РВИ. На территории промышленной зоны до получения разрешения на строительство нужно менять РВИ на " Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки", что также связанно с дополнительными финансовыми затратами.
Большие затраты при строительстве
Суммарные затраты на создание одного квадратного метра жилья в обновляемой промышленной зоне в сравнении со средним проектом точечной застройки, в среднем, выше на 40-60%. При этом время окупаемости проекта значительно больше, что сильно усложняет финансирование подобных проектов.

Эксперты компании ЗАО "Дон-Строй Инвест" отметили, что
несмотря на то, что точечная застройка гораздо выгоднее, любой крупный девелопер нуждается в таких масштабных проектах.

Статья подготовлена по материалам интервью с руководителем департамента развития проектов ЗАО "Дон-Строй Инвест" Станиславом Архиповым для «РИАновости. Недвижимость». http://riarealty.ru/analysis_interview/20150326/404524020.html